Mandanteninfos für Immobilienbesitzer

Zum Jahresende hin werden häufig Verträge neu abgeschlossen oder an geschäftliche oder gesetzliche Veränderungen angepasst, die ab dem nächsten Jahr greifen sollen. Hier gilt zu beachten, dass Verträge zwischen Unternehmer oder Personengesellschafter und deren nahen Angehörigen grundsätzlich im Fokus der Finanzverwaltung stehen. Das können Mietverträge über die Nutzung von Grundstücken, Gebäuden oder Gegenständen oder aber auch Kauf-, Darlehens- oder Schenkungsverträge sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann es zu negativen steuerlichen Folgen für die Beteiligten kommen, wenn der Vertrag nicht ordnungsgemäß - also wie unter fremden Dritten - abgeschlossen wurde.

In einem vom Finanzgericht Münster (FG) am 5.9.2019 entschiedenen Fall lag ein Mietvertrag über die Nutzung von Geschäftsräumen zwischen einer Personengesellschaft und der Ehefrau eines Gesellschafters vor, der zu 50 % beteiligt ist. Tatsächlich wurde aber zusätzlich noch ein weiterer Raum unentgeltlich an die Personengesellschaft überlassen. Nach einer Betriebsprüfung gelangte das Finanzamt zu der Überzeugung, dass es sich bei den Räumlichkeiten um ein häusliches Arbeitszimmer handelt und qualifizierte die Mietzahlungen zu nicht abzugsfähigen Betriebsausgaben um.

Das FG folgte der Auffassung des Finanzamts. Verträge zwischen einer Gesellschaft und deren Gesellschaftern bzw. Angehörigen des beherrschenden Gesellschafters müssen grundsätzlich auf ihre Fremdüblichkeit geprüft werden. Das heißt, dass der Vertrag so abgeschlossen wurde, wie er zwischen Fremden abgeschlossen worden wäre. Im entschiedenen Fall hat die Gesellschaft mehr Räume zur Verfügung gehabt, als vertraglich vereinbart wurde. Eine solche Konstellation wäre unter Fremden nicht eingetreten.

Bitte beachten Sie! Geprüft werden Verträge auch auf das vereinbarte Entgelt und sonstige Vorteile, die einer der beiden Parteien unberechtigterweise zugutekommen könnte. Das gilt nicht nur für Mietverträge, sondern auch für Kauf-, Darlehens- oder Schenkungsverträge. Lassen Sie sich in solchen Fällen immer beraten, um steuerliche Fehler zu verhindern, die nachträglich nicht mehr rückgängig zu machen sind!

(Vom 2019-10-01 00:00:59, ID: DW20191001)

Mit dem Gesetzentwurf zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur 4. EU-Geldwäscherichtlinie soll diese in nationales Recht umgesetzt werden. Das Gesetz soll zum 1.1.2020 in Kraft treten. Dafür sind u. a. folgende Regelungen vorgesehen:

• Die Verdachtsmeldepflichten für Makler und Notare sollen konkretisiert und geschärft werden, um dem Geldwäscherisiko im Immobiliensektor entgegenzuwirken.
• Bisher greifen für Händler von Edelmetallen einzelne Pflichten erst ab einem Schwellenbetrag von 10.000 €. Dieser Schwellenwert wird auf 2.000 € gesenkt.
  
• Die geldwäscherechtlichen Pflichten werden auf die Ausrichter von Versteigerungen - insbesondere die öffentliche Hand - erweitert. Davon betroffen sind auch Zwangsversteigerungen von Immobilien durch Gerichte.
• In Zukunft erhält auch die Öffentlichkeit Zugriff auf das bereits bestehende "Transparenzregister", in dem die tatsächlich wirtschaftlich Berechtigten aufgeführt werden. Geldwäscherechtlich Verpflichtete müssen künftig vor neuen Geschäften mit Mitteilungspflichtigen einen Registrierungsnachweis oder Auszug aus dem Register einholen und ihnen im Transparenzregister auffallende Unstimmigkeiten melden.
  
• Auch Anbieter zur Verwahrung, Verwaltung und Sicherung von Kryptowerten werden verpflichtet, Geldwäsche-Verdachtsfälle zu melden. Außerdem wird die derzeitige Praxis gesichert und erweitert, wonach Dienstleister, die den Umtausch von virtuellen Währungen in gesetzliche Währungen und umgekehrt anbieten, den Verpflichtungen des Geldwäscherechts unterliegen.
  

(Vom 2019-10-01 00:00:51, ID: DE20191001)

Die Bundesregierung will den Ausbau der Erneuerbaren Energien vorantreiben und fördert Anlagenbetreiber, die Photovoltaikanlagen auf vermieteten Gebäuden installieren. Mieter selbst können die Förderung zwar nicht direkt erhalten. Dennoch profitieren sie von der Förderung, denn der Strompreis ist gemindert um Netzentgelte, netzseitige Umlagen, Stromsteuer und Konzessionsabgaben, wird also günstiger. Voraussetzung für die seit zwei Jahren bestehende Förderung: Mindestens 40 % der Fläche des Gebäudes muss Wohnfläche sein.

Nur wer die Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Wohngebäudes betreibt, kann die Förderung beantragen. Diese besteht in einem sog. Mieterstromzuschlag, der vom Netzbetreiber gewährt wird. Die Höhe des Zuschlags hängt von der Größe der Anlage und dem Photovoltaik-Zubau insgesamt ab. Sie liegt zwischen 2,2 und 3,8 Cent pro Kilowattstunde. Hierin enthalten ist auch eine Entschädigung für den zusätzlichen Aufwand des Betreibers, meist der Vermieter, durch verpflichtende Vertrags- und Rechnungsgestaltung, Registrierung und Mitteilung.

(Vom 2019-10-01 00:00:49, ID: DE20191003)

Die Bundesregierung hat sich am 18.8.2019 auf Maßnahmen zum bezahlbaren Wohnen und der Schaffung zusätzlichen Wohnraums geeinigt. Hier ein paar der wichtigsten Punkte:

• Die Regelungen der Mietpreisbremse werden um fünf weitere Jahre verlängert.
• Zu viel gezahlte Miete soll auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können, sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.
• Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre verlängert.
• Ebenfalls bis zum Ende des Jahres wird die Bundesregierung einen Gesetzentwurf vorlegen, der die Möglichkeit zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen begrenzt.
• Die Nebenkosten für den Erwerb von selbst genutztem Wohnraum sollen deutlich gesenkt werden. Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern sollen künftig maximal die Hälfte der Maklerkosten tragen müssen.
  

(Vom 2019-10-01 00:00:48, ID: DE20191004)

Viele Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen, dass Wohnraum nur mit Genehmigung zur wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, genutzt werden darf. Zuwiderhandlungen können mit einer Geldbuße geahndet werden.

So bestimmt es auch das "Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz Ferienwohnungen". Die Richter am Oberlandesgericht Frankfurt a. M. (OLG) entschieden dazu am 2.8.2019, dass die Vermietung einer Wohnung ohne Genehmigung zur Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung - über die Plattform "Airbnb" - gegen das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz verstößt. Das OLG bestätigte wegen Verstoßes hiergegen verhängte Geldbußen von i.H.v. 6.000 €.

(Vom 2019-10-01 00:00:47, ID: DE20191005)

Informiert ein Makler einen Kaufinteressenten über Tatsachen, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind, infolge einer unzureichenden Organisation der Abläufe in seinem Büro leichtfertig falsch, kann er seinen Anspruch auf Vergütung verlieren.

In einem vom Oberlandesgericht Rheinland-Pfalz am 2.5.2019 entschiedenen Fall legte ein Kaufinteressent gegenüber dem Makler deutlich dar, dass er Wert darauf legt, in der Wohnungseigentümerversammlung nach Abstimmungsmodus und Zahl der Miteigentümer nicht überstimmt werden zu können.

Der Makler hatte jedoch ins Blaue hinein behauptet, dass es nur einen weiteren Eigentümer gab und die Abstimmung nach Kopfteilen erfolgt. Ferner versicherte der Makler wahrheitswidrig, dass noch keine Teilungserklärung vorlag. Tatsächlich lag zum Zeitpunkt dieser Aussage die Teilungserklärung aber bereits dem Sohn des Maklers, mit dem dieser zusammenarbeitet, vor. Daraus ergab sich auch, dass - abweichend von den Angaben des Maklers - in der Wohnungseigentümerversammlung nach Eigentumsanteilen abgestimmt wird. Ferner verfügte der Sohn auch über die Information, dass es zwei Miteigentümer gab. Der Makler hatte sich durch die o. g. Falschinformationen grob fehlerhaft verhalten und daher seinen Maklerlohn verwirkt.

(Vom 2019-10-01 00:00:46, ID: DE20191006)